Rabobank ziet geen afkoeling, wel meer huizen te koop
Geplaatst op 11 december 2025
Je zou denken dat als er meer huizen te koop komen, de woningmarkt vroeg of laat vanzelf afkoelt. Maar Rabobank ziet dat niet gebeuren, zo stelt de bank in haar recente kwartaalbericht. Ondanks dat er flink wat extra aanbod is - vooral door de verkoop van voormalige huurwoningen - blijft de markt krap en stijgen de prijzen verder.
Waarom komt er ineens meer aanbod?
De afgelopen tijd verkopen vooral verhuurders hun huurwoningen aan particulieren, een fenomeen dat economen de “uitpondgolf” noemen. In het afgelopen jaar zijn er ongeveer 34.000 voormalige huurwoningen verkocht aan eigenaar-bewoners. Dat is veel, en daardoor staat er op papier meer te koop dan vorig jaar. Toch betekent dat extra aanbod niet dat de markt ontspant. Kopers slaan snel hun slag en het tempo waarin huizen worden verkocht is ongeveer hetzelfde als vorig jaar. Nieuw aanbod verdwijnt dus ook wel snel van de markt.
Prijzen blijven omhoog gaan
Zelfs met al die extra woningen blijven huizenprijzen stijgen. Rabobank verwacht dat bestaande koopwoningen in 2025 gemiddeld 8,8% duurder zijn dan in 2024. Voor 2026 is dat ongeveer 4,8% en in 2027 stijgen de prijzen weer met ongeveer 5,5%. De groei van de prijzen vertraagt dan ook een beetje, maar het blijft een stijgende lijn. Dat komt doordat de onderliggende vraag nog altijd groter is dan het aanbod.
Transacties eerst omhoog, straks weer omlaag
Het aantal transacties blijft voorlopig hoog. Rabobank verwacht dat in 2025 zo’n 240.000 bestaande woningen verkocht worden. In 2026 zakt dat naar circa 227.000 en in 2027 naar ongeveer 205.000. Het idee is dat de verkoopgolf van huurwoningen langzaam afneemt. Zodra dat gebeurt en er weer minder aanbod is, neemt ook het aantal transacties af. Tegelijkertijd blijft nieuwbouw achter bij de vraag, wat de krapte in stand houdt.
Wat betekent dit voor starters?
Voor starters blijft het een uitdaging om hun eerste woning te bemachtigen, maar het beeld is zeker niet alleen negatief. Doordat verhuurders meer woningen verkopen, komt er extra aanbod beschikbaar in het segment waar starters vaak naar zoeken. Deze voormalige huurwoningen liggen gemiddeld lager geprijsd dan andere koopwoningen, waardoor ze sneller binnen bereik komen voor mensen die net beginnen op de woningmarkt.
Rabobank benadrukt dat de betaalbaarheid nog steeds onder druk staat, maar dat het toegenomen aanbod juist een kans kan zijn voor starters die flexibel zijn in locatie en woningtype. Ook de stijgende lonen kunnen helpen, die voor een gemiddeld hogere maximale hypotheek zorgen.
Wat drijft de vraag naar woningen eigenlijk?
In het rapport wordt duidelijk dat de vraag naar koopwoningen vooral wordt gedragen door twee factoren. De lonen stijgen nog steeds, waardoor kopers meer kunnen lenen en dus meer financiële ruimte ervaren om een woning te kopen. Tegelijkertijd blijft de werkloosheid historisch laag, wat veel vertrouwen geeft om überhaupt die stap te zetten. Die combinatie houdt de vraag stevig op niveau. Zelfs nu er meer huizen te koop staan, blijft de interesse om te kopen groot.
Wat kunnen we verwachten?
Samengevat ziet de woningmarkt er de komende jaren volgens de bank zo uit:
- Aanbod blijft nog even relatief hoog, vooral door uitpondwoningen.
- Het aantal verkopen blijft hoog, maar dalen geleidelijk.
- Huizenprijzen blijven stijgen, al in een rustiger tempo.
- Betaalbaarheid blijft een probleem, vooral voor de onderkant van de markt.
Het lijkt er dus op dat de woningmarkt niet echt afkoelt, in de zin van lagere prijzen of veel minder vraag. Het tempo van stijging neemt misschien iets af, maar krapte blijft de woningmarkt domineren.
